空き家大国日本 上手に実家をたたみにはどうすれば良いのか??
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あなたの実家も空き家になる可能性は大↗
2033年には戸建ての30%が空き家になると推測されています。
あなたのお住まいの地域にも空き家目立っていませんか?
完成道路沿いに歯抜け状態になった狭小地、倒壊寸前の家屋、近隣の家が知らぬ間に空き家になっていることも、、
他人ごとではありません。親が家を持っている人はすぐにでも決めておきましょう!これかのこと
2月11日建国記念日セミナーを行ないます。家族のための「上手な実家のたたみ方」住んでいない家を上手く活用したらみんなながハッピー!?
今後、実家を相続する可能性のある方必見です。空き家買い取り専門業者に買い叩かれないため、1円でも損をしないためのお得制度と保有するのにどのくらいリスクがあるのかお伝えします。
目 次
- 中古住宅を売るとき、ここに注意 👀
- 相続した家をなぜ更地にしてはいけないのか
- お得な制度、空き家特例(相続空き家の譲渡所得の特別控除)とは
- 空き家を売るときに結ぶ媒介契約書で注意すること
- 具体的な問題
- 円滑に相続を行うには
- <まとめ>
中古住宅を売るとき、ここに注意 👀
築年数をチェック
家を相続するなら築何年なのか調べましょう。築年数で販売価格は大きく変わります。築年数でその家が売れるのか・売れないのか決まると言っても過言ではありません。
特に注意が必要なのは昭和56年5月31日以前に建てられた家は旧耐震基準の適用物件です。そのまま売るは困難です。まず、建築年数をチェック☑してみてください。その時は必ず登記証か建築証明書で確認してください。
次に大切なのは、その土地は所有地なのか借地なのかです。相続の場合、親の土地だと思っていた土地が借地の場合も多いです。必ず登記簿で確認です。借地でも売買は可能ですが借地の場合、安易に家を取り壊す前にいくつか方策がありますので専門家に相談しましょう。
昭和56年5月31日以前の家は、なぜ売るのが困難なのか
<旧耐震基準の場合>
- 地震に弱い
- 住宅ローンを組みにくい
- 税制優遇がない
以上の3つにより売ることが困難になります。
だって、あなたは買いますかこの物件、巨大地震に弱く、築年数が古いためローンが組めず、よって税制優遇措置がない。つまり魅力ゼロです。
だったら「更地にするとか賃貸ならいけるでしょ」と思いますがそんなに簡単ではありません。
相続した家をなぜ更地にしてはいけないのか
- 更地にして売れる保障はどこにもありません。取り壊す費用も莫大です。相場1坪3万円とも言われています。
- 更地にすれば固定資産税は家が建っているときの6倍です。何度も言いますよ6倍です。
30坪の家🏡を業者に取り壊してもらう 3万円/坪×30坪+諸経費=100万円
これは取り壊しの費用です。
更地の場合の固定資産税
仮に現状の固定資産税 5万円/年間 都市計画税含む
これが更地になると 5万円×6倍=30万円
相続からしてから更地にして20年売れない場合 30万円×20年=600万円+更地改良代100万円
ぎょえー🐙売れない土地を持っているだけで20年なら700万円もかかります。
古い家を相続した時のリスクがわかりました。次は上手く売れたとして納税額を少しでも少なくする税制度についてです。
お得な制度、空き家特例(相続空き家の譲渡所得の特別控除)とは
(昭和56年5月31日以前の家)被相続人(亡くなった人)が一人で居住していた家を相続した場合3,000万円の特別控除が使えます。
しかし、適用要件がいくつかあります。この要件をクリアした場合この特例が使えます。
- 相続から譲渡時まで(売るときまで)事業、貸し付け、居住用に供されていないこと。
- 建物を除去しないで譲渡する場合は新耐震基準に適合すること
- 相続の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること
令和1年6月1日相続開始
令和4年12月31日までに譲渡でないと適用期間にならない。
ちょっとさっきから「3,000万円の特別控除」とか言ってるけど(`ヘ´) プンプン。何のこと
すみません。簡単な言葉で言い換えます。
*あなたが相続した家🏡を売ります。売ったお金に税金がかかります。しかしこの税制制度を使うと売ったお金の3,000万円まで非課税になり税金を納税しなくても良い。
しかし、
旧耐震性の家は基準が甘く地震に弱いので築年数というよりも耐震性に問題があるので売れない。よって新耐震基準にクリアした家(補強した家)しか売ってはいけない。
それから、制度を使いたいなら売るまで「貸家にするのはダメ、自分で住んじゃうのもダメ」
あと、売るなら一定期間にね、ということです。
わぁ(@_@)大変こんなにたくさんのことをクリアしないといけないなんて、専門家にお任せしないととても無理!
そうなんです。これは机上の空論つまりこれだけ知っていても、いざ売るとなると非常に困難です。でも、売るなら知っておいて損はない。
うん十万円、うん百万円と納税額に差が生じます。だからこそちょっとだけ知っておきましょう。そして、売るなら、空き家物件を数多くこなす不動産業者と契約をを結びましょう。税理士さんに相談するのもgoodです。そして、FPでも良いでしょう。ただし、FPの場合1級FP技能士(金財 資産相談業務)の資格を所持しているFPにしてください。さらに言うなら宅建士の資格も所持しているFPが良いでしょう。専門的な分野になるため資産の相談業務に特化したFPがおすすめです。
次は不動産業者さんとのお話 (実践編)不動産屋さんと契約を結ぶときに気をつけてね
空き家を売るときに結ぶ媒介契約書で注意すること
不動産業者と媒介契約書を結ぶ(締結)ときにはここをみてね。(法改正部分)
上の図をみると
- 成約に向けての義務
- 違約金等
- 建物状況調査を実施する者の斡旋の有無
- 有効期間
- 約定報酬
- 約定報酬額の受領期間
3.の赤い部分がぬけていますが、この部分は法改正2018.4.1より追加された箇所です。ここが中古住宅(空き家)を売るとき買うとき、とても重要な部分です。
買い主にとって中古住宅を購入する際、一番重要となるのは隠れた瑕疵です。(判断することが困難な劣化状況です)それを可視化した表が3.建物状況調査の結果の概要書となります。ですので相続した家が新耐震基準の家なら買い主が望む場合この建物状況調査をつけると良いでしょう。優良物件として売れる可能性が大です。この調査書を作成するための代金は買い主が負担することになりますので売り主の負担はありません。
そうすると、新耐震基準をクリアした家でなければ家は売れないの?
いいえ、売れます。新耐震基準をクリアしなくても、但し、お得な税控除、空き家特例(3000万円の特別控除)は使えません。しかし、売れるならそのまま売るのは一番コスパがいいかもしれません。
そして、のちのち買い主とトラブルになることを避ける為に
「宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置に特約」をつけることが必要です。
例 このような特約です。
販売の際、売り主は更地で販売を望んだが買い主が当分の間、居住を望んだため現状のまま販売する。従って本件建物に不具合が生じても売り主は修繕等の義務は負わない。
これが 売り方、保有した場合(売れなかった場合)に負う金額、売るときの注意は以上です。
具体的な問題
相続で家を所有することとになった場合、たいていは共有で(兄弟)で相続することが多いです。ですので相続後のトラブルを防ぐ為にも、どのように相続するのかあらかじめ決めておくと良いでしょう。「法的持ち分で相続するので大丈夫」と思っていると思わぬ落とし穴に、相続開始後の何年間はそのことに振り回されてしまうケースが非常に多いです。遺言を作成するなどして未然にトラブルを回避しましょう。
例 親から相続する財産はだいだいこんな感じです。
- 住宅(両親の住んでいた家)
- 現預金(定期預金、所有株、投資信託等含む)
- 生命保険の受け取り金
- 動産(車、美術品、宝石等)
それは家は分割ができないからです。家を分割するには売った代金を分けることになるのですがこれが想像以上に大変です。
問題となるパターン
- 誰が執行人となって舵取りをするか
- 共有持ち分を売る場合、全員の承諾が必要
- 兄弟間の意思が違う
- 金額の大小 等
幼い頃は仲の良かった兄弟でもいざ相続となるとそうはいきません。家を残したい者、早く現金化したい者、両親の介護をおこなった者等、今までの思いと苦労と知識が違うそれぞれが一同に介して売れそうもない家を売るのですから、それはもうひっちゃか、めっちゃかです。不思議なことに富裕層では遺言が当たり前となっているためドラマのようにぐちゃぐちゃとはなりません。(それに、良い場所に良い物件の家なら少しぐらい古くても十分商品価値はあります。)なので一般の方の方が大変なようです。
円滑に相続を行うには
- 親の財産を知っておく。預貯金、家の価値、築年数(土地は所有地なのか借地なのか)その他の財産
- 誰にどういう管理をしてもらうのか(守っていくべきもの、消去するもの。今後の取り決め)
- 法定相続人以外に財産と渡したい人がいるのか・いないのか
- 必ず親と兄弟全員で話し合いをしておく。(私は知らなかった(`ヘ´) プンプン。がないように)
<まとめ>
親が亡くなった後に実家をどう処分するのかは数年かけて検討すべきことです。不動産屋さんも空き家の買い取りを専門にした業者も出てきました。先日、「空き家専門買い取り業者」さんと話しをしたのですが、兄弟間で実家の家を共有相続した場合の売買は非常に厳しいとおっしゃっていました。それは「金銭と気持ちの両方が絡むこと+全員の承諾が得られないこと」だそうです。しかし、相続とはいつ来るのかわかりません。明日来るかもしれません。
だから思った時に少しずつ取り決めをしておきましょう。遺言書とはいかなくてもエンディングノートでもOKです。法的拘束力はありませんが残された者にとってかなり助けになるはずです。相続はなくなったときから3ヶ月以内に相続の有無を決定しなければならないのです。早いということはありません。今すぐにでもエンディングノートに取りかかるといいでしょう。
お楽しみに(^_^)/~~
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